L’administration fiscale admet désormais, en matière de ventes immobilières, que la TVA soit calculée sur la marge même si le bien revendu diffère physiquement du bien acquis, notamment s’il est divisé en vue de la revente en plusieurs lots.
La loi précise notamment que la TVA, sur les livraisons de terrains à bâtir et les livraisons d’immeubles bâtis achevés depuis plus de 5 ans lorsqu’elles ont fait l’objet d’une option pour l’application de la TVA, est en principe liquidée sur le prix total de cession (CGI art. 266). Par dérogation, elle peut être calculée sur la marge du vendeur s’il est établi que l’acquisition du bien par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction (CGI art. 268).
Jusqu’à présent, l’administration fiscale considérait que le bien revendu devait être identique au bien acquis, non seulement par sa qualification juridique, mais également quant à ses caractéristiques physiques, pour que la TVA puisse être calculée sur la marge. L’application de la TVA sur la marge supposait donc une identité physique et juridique entre les biens acquis et revendus.
A l’inverse, les juges du fond, considérant que la doctrine administrative ajoutait à la loi, ont estimé que la seule condition d’application du régime posé par le CGI tenait à l’absence de droit à déduction de la TVA d’amont lors de l’acquisition du bien (TA Grenoble 14-11-2016 et TA Montpellier 4-12-2017).
L’administration fiscale revient partiellement sur sa doctrine restrictive dans une réponse au sénateur Vogel publiée le 17 mai 2018. Elle admet, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction, qui est ensuite divisé en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est satisfaite. Désormais, le régime de la TVA sur la marge s’applique même si les caractéristiques physiques du bien sont modifiées (notamment par division parcellaire) entre son acquisition et sa cession.
Ainsi, les professionnels, qui après avoir acheté un bien immobilier le revendent en plusieurs lots après avoir opéré une simple division cadastrale, doivent appliquer la TVA sur la marge. En revanche, l’administration n’admet toujours pas l’application de la TVA sur la marge en cas de modification de la nature juridique du bien cédé. Par exemple, dans le cas d’un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti et, comme tel, assimilé à ce dernier.
A notre avis, cette position de l’administration fiscale est contestable car elle ajoute une condition à la loi et est contredite par la position des juges du fond.