La loi de finances pour l’année 2019 a étendu le dispositif de réduction d’impôt sur le revenu (IR) dit « Pinel » à certaines opérations portant sur des immeubles existants.
C’est donc un nouveau dispositif applicable aux immeubles existants qui vient s’ajouter à l’actuel « Pinel réhabilité » et « Pinel transformé ».
L’objectif de ce nouveau dispositif est de réintégrer dans le bénéfice de la réduction d’IR « Pinel », les investissements réalisés dans certaines communes qui avaient été exclues du dispositif par la loi de finances pour l’année 2018 (zone B2 et C exclues).
I – Le champ d’application du dispositif
Cette nouvelle possibilité de bénéficier de la réduction d’IR « Pinel » baptisée « Denormandie » est ouverte aux personnes qui entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 acquièrent :
- un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover ;
ou
- un local affecté à un usage autre que l’habitation qui fait ou a fait l’objet de travaux de transformation en logement.
II – Les avantages octroyés par le dispositif
De la même manière que le dispositif « Pinel » actuel, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu variant de 12 % à 21 % (en fonction de la durée d’engagement de location de 6 à 12 ans) calculée sur le prix de revient de l’immeuble (prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition auquel s’ajoutent les travaux de rénovation, le tout plafonné à 300.000 € et 5.500 € le m2).
III – Les conditions d’application du dispositif
- Concernant le montant des travaux :
Les travaux de rénovation doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25% du coût total de l’opération d’achat (Art 199 novovicies B 5° du CGI).
- Concernant la localisation des logements concernés :
Le logement doit être situé dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), indépendamment du périmètre d’application de la convention ORT (Art 199 novovicies IV bis du CGI).
- Concernant les exigences de performance énergétique :
Comme pour le dispositif de réduction d’IR « Pinel », la réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un certain niveau de performance énergétique globale fixé par décret (Art 199 novovicies II CGI).
Pour respecter le niveau de performance énergétique requis, il existe deux possibilités :
- Lorsque les logements respectent une consommation après travaux inférieure à un seuil prédéfini et lorsque les travaux ont permis d’atteindre une diminution de la consommation énergétique ;
Ou
- Lorsque les logements respectent une consommation après travaux inférieure à un seuil prédéfini et qu’ils respectent certaines exigences de performances énergétiques pour au moins 2 des 5 catégories de travaux réalisés suivants :
- Isolation de la toiture ;
- Isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
- Isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
- Système de chauffage (critère à respecter non développé dans le présent document) ;
- Système de production d’eau chaude sanitaire (critère à respecter non développé dans le présent document) ;
Bien évidemment l’ensemble des autres conditions « classiques » du dispositif de réduction d’IR « Pinel » devront être remplies (achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant l’acquisition, non occupation du local à quelque titre que ce soit entre la date d’acquisition et le démarrage des travaux, respect d’un plafond de loyer, respect de la durée de l’engagement de location nue à titre de résidence principale du locataire non membre du foyer fiscal de l’investisseur, respect du délai de mise en location, respect des conditions de ressources des locataires).
Le dispositif « Denormandie » pourra également être optimisé aux déficits fonciers comme le dispositif « Pinel » dans l’ancien et bénéficier d’une double fiscalité.
Pour rappel, ce dispositif est également soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €.