Rappels sur la genèse du dispositif dérogatoire de déduction des travaux au titre des revenus fonciers 2019 :
La mise en place du prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019, a été associée à un traitement particulier des revenus de l’année 2018 et ce afin d’éviter au titre de l’année 2019 que les contribuables paient deux fois l’impôt sur le revenu (impôt sur les revenus 2018 payé en 2019 et impôt sur les revenus de 2019 payé dès 2019).
Ainsi, le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR) a été institué afin de neutraliser l’impôt sur le revenu 2018 à hauteur des revenus considérés comme non exceptionnels.
Les revenus fonciers ont été considérés en principe comme des revenus non exceptionnels et ils ont pu bénéficier à plein du CIMR au titre de l’année 2018. En conséquence au titre de l’année 2018, de prime abord la réalisation de travaux déductibles des revenus fonciers ne semblait pas opportune (puisque ces travaux venant en déduction de revenus fonciers neutralisés par le CIMR pouvaient être considérés comme perdus).
Afin d’éviter une optimisation par les contribuables consistant à décaler la réalisation de travaux de l’année 2018 à 2019 du fait du CIMR applicable en 2018 sur les revenus fonciers, le législateur a mis en place un système anti-optimisation. Ce dernier a pour objectif de favoriser les contribuables qui ont engagé des travaux en 2018 et à l’inverse de pénaliser ceux qui ont volontairement décalé la réalisation de travaux en 2019.
Les règles dérogatoires de déduction des travaux des revenus fonciers 2019 :
Ainsi, le montant des travaux déductibles des revenus fonciers au titre de l’année 2019 correspond à la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019.
De ce fait, un contribuable réalisant des travaux en 2019 ne pourra déduire que 50 % du montant des travaux payés en 2019.
La doctrine de l’administration fiscale a précisé les dépenses concernées par ces modalités dérogatoires de déduction applicables uniquement en 2019. Il s’agit des charges dites « pilotables » c’est-à-dire celles dont le propriétaire maîtrise le calendrier de réalisation.
Toutefois, il existe certaines exceptions à ce dispositif dérogatoire de limitation de la déduction des travaux à hauteur de 50 % des revenus fonciers. En effet, certaines dépenses qui, par nature, constituent des charges « pilotables », sont néanmoins déductibles à 100 % dans les conditions de droit commun des revenus fonciers de 2019. Il s’agit, tout d’abord, des travaux d’urgence c’est-à-dire les travaux rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété.
Il est bien évident que cette appréciation du caractère d’urgence des travaux doit être appliquée de manière prudente et en ayant à l’esprit que l’administration fiscale pourra être tentée par une remise en cause du caractère d’urgence puisque dans ce cas les travaux ne seraient déductibles qu’à hauteur de 50 %.
Une autre exception à ce dispositif dérogatoire de limitation de la déduction des travaux à hauteur de 50 % des revenus fonciers 2019 concerne les travaux réalisés sur un immeuble acquis en 2019. Les dépenses de travaux payées en 2019 sur un tel bien demeurent donc intégralement déductibles dans les conditions de droit commun.
Enfin, la troisième exception concerne les travaux effectués sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du patrimoine suite à un avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Dans ce cas, les travaux payés en 2019 sont intégralement déductibles du revenu foncier 2019.
En conclusion, compte tenu des règles particulière de déductibilité des travaux au titre des revenus fonciers de l’année 2019 et afin d’optimiser au maximum la déductibilité des dépenses de travaux au titre de revenus fonciers, deux options s’offrent au contribuable :
- Réaliser en priorité des travaux déductibles des revenus fonciers sur un immeuble acquis à partir du 1er janvier 2019,
- Privilégier la réalisation de travaux déductibles des revenus fonciers en 2020 pour les immeubles acquis avant le 1er janvier 2019.